chinang 發表於 2015-9-23 23:54:36

農地農舍圓夢,小心甲緊 弄破碗∼問題探討

本帖最後由 chinang 於 2015-9-23 23:56 編輯

農地農舍圓夢,小心甲緊 弄破碗 問題探討

『有建商買農地送屋 違反使用法規導致被拆 若有民眾想要買農地 蓋農舍,購買時
需要注意什麼呢?從坪數 法規限制 挑選上 要留心什麼?』
                                                                                                          林峻央
先整理問題

(1)買農地送屋,違反什麼法規導致被拆?
(2)買農地蓋農舍時,要注意什麼問題或法規?
(3)挑選農地蓋農舍上有什麼要留心的?

(1)買農地送屋,違反什麼法規導致被拆?

    這些買農地送屋的,送的不是房屋 豪宅,這個問題的來源是這些建商利用農地的
    分割概念,切出小筆的農地出售,其上再放置類似組合屋 小型木屋的結構體,一併
    贈送當成銷售的賣點。
   
    問題來源在於,他是非足坪(756坪)滿足可以申請興建農舍的農業用地,所以採用
    類似的小木屋作法,吸引消費者購買(有些非足坪 也是有機會)。
    而在農地是必須農用的概念下,其上除了農業生產設施 農業產銷設施 農舍之外,
    是不能放置任何與農業經營無相關的東西,否則就會有罰則的問題。
http://1.bp.blogspot.com/-1fqWFTHzkTc/VVlPJkOEURI/AAAAAAABLlw/P8VmhKnjI44/s1600/upload_-1

    罰則:(非都市與都市內)
    區域計畫法 第二十一條:

第二十一條 違反第十五條第一項之管制使用土地者,由該管直轄市、縣(市)政府處新臺幣六萬元
以上三十萬元以下罰鍰,並得限期令其變更使用、停止使用或拆除其地上物恢復原狀。
前項情形經限期變更使用、停止使用或拆除地上物恢復原狀而不遵從者,得按次處罰,並停止供水、供電
、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施,其費用由土地或地上物所有人、使用人或管理人負擔。
前二項罰鍰,經限期繳納逾期不繳納者,移送法院強制執行。

    都市計畫法:

第七十九條 都市計畫範圍內土地或建築物之使用,或從事建造、採取土石、變更地形,違反本法或內政部
、直轄市、縣(市)(局)政府依本法所發布之命令者,當地地方政府或鄉、鎮、縣轄市公所得處其土地或
建築物所有權人、使用人或管理人新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰,並勒令拆除、改建、停止使用或恢
復原狀。不拆除、改建、停止使用或恢復原狀者,得按次處罰,並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取
其他恢復原狀之措施,其費用由土地或建築物所有權人、使用人或管理人負擔。
前項罰鍰,經限期繳納,屆期不繳納者,依法移送強制執行。
依第八十一條劃定地區範圍實施禁建地區,適用前二項之規定。
第八十條 不遵前條規定拆除、改建、停止使用或恢復原狀者,除應依法予以行政強制執行外,並得處六個
月以下有期徒刑或拘役。

參考意見:罰則兩者都是6-30萬,並且皆有“拆除”並由所有權人給付費用的事情。
                  但這個事件為何會被爆的這麼誇張?
                  其實是『風頭太健』的問題,剛好卡到最近打房與打壓農地的潮流,所以這波由
                  某廠商全台造農地社區的熱潮 剛好讓許多人都趕上,套一句承辦人員的說法
                  是『輿論壓力太大』必須動手,其實這就是檯下的潛規則。

                  如果政府把關上對於農地非得強力推動農用,那為何每天還是不斷的在農地上
                  興建廠房呢? 在近期對於農地就地合法所談到的問題裡也說到了,政府其實對
                  農地上的工廠採取了睜一隻眼閉一隻眼的做法,因為他確實的『製造了就業力』
                  可以養活很多人,並且對地方財政有所助益。

                  如果要抗爭農地不能隨意蓋農舍,而要具有從農等身份的話, 那農地工廠的危害
                  排出的污水造成我們必須吃重金屬的稻米和果實,這上位的正府是要如何處裡?

(2)買農地蓋農舍時,要注意什麼問題或法規?

   買農地蓋農舍,請參考法規『農業用地興建農舍辦法』

   第二條 依本條例第十八條第一項規定申請興建農舍之申請人應為農民,且其資格應符合下列條件,
          並經直轄市、縣(市)主管機關核定:
一、年滿二十歲或未滿二十歲已結婚者。
二、申請人之戶籍所在地及其農業用地,須在同一直轄市、縣(市)內,且其土地取得及戶籍登記均應滿二年者。
但參加興建集村農舍建築物坐落之農業用地,不受土地取得應滿二年之限制。
三、申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於零點二五公頃。但參加興建集村農舍及於離島地區興建農舍者,
不在此限。
四、申請人無自用農舍者。申請人已領有個別農舍或集村農舍建造執照者,視為已有自用農舍。但該建造執照屬
尚未開工且已撤銷或原申請案件重新申請者,不在此限。
五、申請人為該農業用地之所有權人,且該農業用地應確供農業使用及屬未經申請興建農舍者;該農舍之興建並
不得影響農業生產環境及農村發展。
前項第五款規定確供農業使用與不影響農業生產環境及農村發展之認定,由申請人檢附依中央主管機關訂定之經
營計畫書格式,載明該筆農業用地農業經營現況、農業用地整體配置及其他事項,送請直轄市、縣(市)主管機關審查。
直轄市、縣(市)主管機關為辦理第一項申請興建農舍之核定作業,得由農業單位邀集環境保護、建築管理、地政
、都市計畫等單位組成審查小組,審查前二項、第三條、第四條至第六條規定事項。

第三條之一 農民之認定,由農民於申請興建農舍時,檢附農業生產相關佐證資料,經直轄市、縣(市)主管機關
會同專家、學者會勘後認定之。但屬農民健康保險被保險人或全民健康保險第三類被保險人者,不在此限。

參考意見:蓋農舍很簡單 就是以上的辦法第二條內的五項條件都需要滿足。
                  除了舊農地(89年前)以外,簡單概念如下
         1:20歲的問題
         2:戶籍與農地 同在一縣市內 通通取得滿兩年
         3:申請的那筆農地本身就要超過756坪
         4:本人名下沒有農舍。(法規限定一人只有一間)
         5:為農地所有權人,並且本筆農地沒有申請過農舍(要申請無套繪管制)

         然而本月份最新新增的辦法第三條之一,卻是農舍的殺手鐧
         關於這個新增辦法的影響,已於本部落格討論過,不在敘述
         申請興建農舍,還記得第二條第一項的內容為
         『第二條 依本條例第十八條第一項規定申請興建農舍之申請人應為農民』這段話嗎?
            所以呢?還必須滿足以下

         1:檢附農業生產 經直轄市、縣(市)主管機關會同專家、學者會勘後認定之。
         2:但屬農民健康保險被保險人   
         3:或全民健康保險第三類被保險人者,不在此限。

            這做到了源頭管理,但是後端管理的法案『農業發展條例』第十八條等新增還在
            立法院躺著,所以造成外面新聞說的『管興建 不管誰購買』這個標題產生。
          這其中的影響,當然深遠 或許等法案明朗後再作討論,會更精確。

          回到第二題的題目:如果要興建農舍,只要符合以上第二條與第三條之一的內容就可。
          如果對於買農地蓋農舍,還有什麼要補充的話 請看以下題目內容

(3)挑選農地蓋農舍上有什麼要留心的?
         回到這問題,如果這塊農地是要買來蓋農舍的?有哪些要留意的

         最要緊的是
         農業用地作農業使用認定及核發證明辦法-要取得這證明才有資格
   有下列各款情形之一者,得申請核發農業用地作農業使用證明書:
      第三條第一項
      一、依本條例第十八條規定申請興建自用農舍。

         單這條農證過關,其上就包含很多關鍵。

         再先是
         『農業用地興建農舍辦法』第二條第三款 與第五款
             三、申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於零點二五公頃。
         五、申請人為該農業用地之所有權人,且該農業用地應確供農業使用
         及屬未經申請興建農舍者;(本農地沒有被套繪管制)

         再來是
         『農業用地興建農舍辦法 第三條之一』實際從農/農保/漁保身份

         再來是
         買來不能蓋農舍的有哪些?
       第五條 申請興建農舍之農業用地,有下列情形之一者,不得依本辦法申請興建農舍:
一、非都市土地工業區或河川區。
二、前款以外其他使用分區之水利用地、生態保護用地、國土保安用地或林業用地。
三、非都市土地森林區養殖用地。
四、其他違反土地使用管制規定者。

以上基本條件符合了.那相對本農地就可以申請興建農舍。


然而 興建農舍是一個大工程,就如我常上課分享說的沒有三千萬別想那麼多
那 真的沒有三千萬怎麼辦?


難道,真的為了便宜農地 非得要跑去山裡要屈就住在荒郊野外,過著獨居戶,
   什麼生活機能都沒有的生活嗎?

其實農地 農舍規劃的問題相當的多元,包含建築師等手上都有很多變通概念
但不管怎麼做,我認為要蓋農舍也要為這片土地留下美麗的風景,為這片
土地的維護做最大的保護。

台灣是寶島,讓我們用心的愛護它。


以上言論是個人見解,若有錯誤 歡迎指教 讓我學習成長感恩您。

原文網址:http://chinang.blogspot.tw/2015/09/blog-post_23.html
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